Vie des affaires

Déplafonnement du loyer commercial

Bail commercial : une modification notable qui ne profite pas au locataire peut justifier de déplafonner le loyer

Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation précise qu'il suffit que cette modification soit de nature à influer favorablement sur l’activité du locataire, peu important qu’il n'en ait pas profité en pratique.

Le déplafonnement du loyer pour amélioration des facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité correspondent en pratique à l’attrait que présente, pour un commerce, son implantation, les diverses activités de son voisinage ou encore les moyens de transport permettant d’y accéder (c. com art. R.145-6).

Leur modification notable donne la possibilité d’échapper aux règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé (c. com art. L.145-34). Ainsi, en cas d'évolution notable de l'environnement autour du local, favorable à l'activité du locataire, le bailleur peut obtenir un loyer renouvelé plus élevé.

Un déplafonnement contesté à défaut de bénéfices concrets pour l’activité du locataire

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, un complexe commercial avec des enseignes à forte capacité attractive s'installe à côté d’un local commercial loué.

Estimant que cette installation améliore l’achalandage du commerce qu’il loue, le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé.

Le locataire estime au contraire que cette installation ne lui a pas profité, mettant en avant l’absence d’augmentation de son chiffre d’affaires.

Les juges d’appel suivent les arguments du bailleur et considèrent que l'ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés pour créer le complexe commercial à proximité du local loué induit nécessairement un accroissement notable du flux entrant et sortant de la zone commerciale de nature à bénéficier à l’activité du locataire.

Ce dernier saisit la Cour de cassation.

Pour la Cour de cassation, une amélioration objective suffit quel qu’en soit l’impact pour le locataire

Selon la Cour de cassation, la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (c. com. art. L.145-34 et R.145-6).

Dés lors, la Cour valide la décision des juges d’appel.

Pour aller plus loin : HS 2025-3 « Le bail commercial - Baux particuliers », § 678

Cass. civ., 3e ch., 18 septembre 2025, n° 24-13288

Date: 14/01/2026

Url: