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Garantie légale des vices cachés : agir en justice avant que l'action ne soit prescrite

L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente, ou 5 ans si le vendeur est une entreprise.

Contentieux entre particuliers

Dans quel délai l'action en garantie des vices cachés doit-elle être engagée ?

Un particulier achète, le 13 octobre 2008, une maison d’habitation qui comporte un atelier. Constatant en 2015 des infiltrations dans l’atelier, ainsi qu'un affaissement de la charpente, il assigne le vendeur en garantie des vices cachés.

Le vendeur lui oppose la prescription, ce qu’admettent les juges, l’action de l’acquéreur étant prescrite, selon eux, depuis le 13 octobre 2013, c’est-à-dire 5 ans après l’achat.

Saisie à son tour, la Cour de cassation censure la décision prise et explique pourquoi l’action de l’acquéreur n’est pas prescrite.

La solution expliquée par la Cour de cassation

Rappel des règles de droit. - La Cour de cassation rappelle tout d’abord trois dispositions du code civil.

D’une part, l'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du vice (c. civ. art. 1648, al. 1er).

D’autre part, les actions en justice, d’une manière générale, se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (c. civ. art. 2224). C’est ce que l’on appelle la « prescription de droit commun ».

Enfin, un délai de prescription ne peut jamais aller au-delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit (c. civ. art. 2232).

Démonstration de la Cour. - La Cour de cassation admet que, avant la réforme opérée par la loi 2008-251 du 17 juin 2008, la garantie légale des vices cachés devait être exercée à la fois :

- dans les 2 ans de la découverte du vice (c. civ. art. 1648, al. 1er) ;

- et dans le délai de prescription de droit commun, qui était alors de 30 ans (c. civ. art. 2262).

Cependant, non seulement le délai de prescription de droit commun est, depuis 2008, de 5 ans, mais son point de départ est, depuis cette date, fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’engager son action (c. civ. art. 2224).

Ainsi, le point de départ de la prescription de droit commun et celui de l’action en garantie des vices cachés sont désormais identiques. Il s’agit, dans les deux cas, de la découverte du vice.

L'action en garantie des vices cachés ne peut donc, conclut la Cour, être encadrée dans le temps que par l'article 2232 du code civil qui pose un délai butoir de 20 ans à compter de la naissance du droit.

En pratique, l'action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

La solution est différente lorsque le vendeur est une entreprise

Le code de commerce prévoit que les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par 5 ans (c. com. art. L. 110-4).

Ce délai est donc identique au délai de prescription de droit commun du code civil mais, contrairement à l'article 2232 du code civil, l’article L. 110-4 du code de commerce ne fixe pas le point de départ au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’engager son action.

En conséquence, lorsqu’un acheteur (particulier ou entreprise) assigne une entreprise en garantie des vices cachés, il doit agir dans les 2 ans de la découverte du vice (c. civ. art. 1648) et sans pouvoir dépasser le délai de 5 ans qui court à compter de son achat (c. com. art. L. 110-4) (cass. civ., 1re ch., 8 avril 2021, 20-13493).

Pour aller plus loin :

« Qualité des marchandises et livraisons », RF 2021-1, § 2107

Cass. civ., 3e ch., 8 décembre 2021, n° 20-21439

Date: 14/01/2026

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